İmar Barışını Uzmanlara Sorduk

13 milyon konutun imar ve iskan sorununu çözmesi hedeflenen düzenlemenin usul ve esasları belirlendi. Başvurular 31 Ekim’e kadar sürecek. İmar barışının vatandaşlara neler getirdiğini uzmanlara sorduk…

İmar Barışı

ÇEVRE ve Şehircilik ile Maliye Bakanlıkları tarafından hazırlanan, “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine ilişkin Usul ve Esaslar” başlıklı tebliğ, 6 Haziran tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Tebliğ, yapı kayıt belgesi müracaatı, bu belgenin bedelinin hesaplanması ve ödenmesi, belge verilen Hazine’ye ait taşınmazların satışı, yapı kayıt belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususları kapsıyor. Buna göre, yapı kayıt belgesi 31 Aralık 2017’den önce yapılmış yapılar için verilecek. Belge için müracaatlar 31 Ekim 2018’e kadar yapılacak, belge bedeli ise 31 Aralık 2018’e kadar ödenebilecek. Tebliğle, gerektiği durumda Bakanlar Kurulu başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatabilecek.

HEDEF GELİR 40-50 MİLYAR TL

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, “İmar Barışı” düzenlemesinin devletin vatandaşla ihtilaflarını sona erdireceğini belirterek, “Kavgaları bitirecek, bir taraftan da ekonomik bir değer haline getirecek bir yasayla baş başayız” dedi. Bakan Özhaseki, toplamda 40-50 milyar TL civarında bir bedel toplanacağına inandıklarını söyledi ve “Asıl yasa bu değil; bu birinci kapısıydı. Arkasından imar yasaları, kentsel dönüşümü kolaylaştıracak yasalar geliyor” diye konuştu.

“Bir yerde imarda artış sağlanmışsa, bir rant varsa bunun kamuya bedelinin ödenmesi lazım” diyen Bakan özhaseki, “Mesela parsel bazlı yoğunluk artışının yasaklanacağı hükmünü ben kendim yazdım. Ufak tefek değişikliklere uğrayabilir, belki muhalefetten de katkıda bulunurlar” ifadesini kullandı.

NE KADAR ÖDEME YAPILACAK?

Düzenleme kapsamında yapı kayıt belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde 3, ticari kullanımlarda yüzde 5 olarak belirlendi. Yapı kayıt belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ilgili belediyeden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri esas alınarak hesaplanacak.

Buna göre, tarımsal amaçlı basit binalar için metrekareye 200 TL, 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için metrekareye 600 TL, 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için metrekareye bin TL, 8 ve daha yüksek katlı binalar için metrekareye bin 600 TL, lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane gibi yapılar için metrekare başına 2 bin TL, güneş enerjisi santrallerinde (GES) ise megavat başına 100 bin TL esas alınarak hesap edilecek.

Söz konusu bedel, yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konut ve ticari olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı gözetilecek. Karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak, konutlarda yüzde 3, ticari kullanımlarda yüzde 5 katsayısıyla çarpılacak.

TAMAMI ÖDENECEK

Ruhsatsız binaya bedelin tamamı ödenmeden belge düzenlenmeyecek. Yapı malikleri, yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda yapının tamamı için hesaplanan yapı kayıt belgesi bedeline, kendi bağımsız bölümünün kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorunda olacak. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda ise yapı kayıt belgesi bedelinin tamamı ödenmeden yapı kayıt belgesi düzenlenmeyecek. Bu kapsamda yapı kayıt belgesi bedelinin tamamını ödeyen malik, genel hükümler çerçevesinde diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen miktarı talep etme hakkına da sahip olacak.

Yapı kullanma izni alındıktan sonra yapılmış aykırılıklarda, aykırılık hangi bağımsız bölüm/bölümler ile ilgili ise o bağımsız bölümlerin maliklerinin kendi paylarına düşen bedeli ödemeleri durumunda aykırılığı olan bağımsız bölüm belirtilerek söz konusu belge düzenlenecek. Bağımsız bölümünde aykırılık olmasına rağmen kendi payına düşen bedeli ödemeyen ve aykırılığı olan bağımsız bölümünü gösteren yapı kayıt belgesi almayanlar, aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen yapı kayıt belgesinden faydalanamayacak.

NEREYE ÖDENECEK?

Yapı kayıt belgesi bedeli, genel bütçenin ilgili cetveline gelir kaydedilmek üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın merkez muhasebe birimi hesabına yatırılacak. Yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecek. Tebliğe göre, yapı kayıt belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorunda olacak.

Öte yandan, inşaat halindeki yapılara da 31 Aralık 2017 tarihi itibarıyla bitmiş kısımları için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartıyla yapı kayıt belgesi verilebilecek. Ayrıca yapı kayıt belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilecek. Yapı kayıt belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlara izin verilen düzenleme kapsamında belge sahibi yapılarda iş yeri açma ve çalışma ruhsatı da yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilebilecek.

Örnek ödeme tablosu

• Ankara’daki konut: Altındağ Atıfbey Mahallesi Bereket Sokak’ta 100 metrekare arsa üzerinde iki katlı ve tamamı konut alanı toplam 125 metrekare bina
• Yapının maliyeti: 125×600 = 75 bin TL
• Arsa için emlak vergi değeri: 100×320 = 32 bin TL
• Toplam bedel: 107 bin TL
• Yapı kayıt belgesi için ödenecek tutar: 3.210 TL (Yüzde 3’ü)
• İstanbul’daki konut: İstanbul Ümraniye İnkılap Mahallesi 29 Mayıs Caddesi’nde yer alan 200 metrekare arsa üzerinde dört katlı ve tamamı konut olan toplam 300 metrekare bina
• Yapının maliyeti: 300×1000 = 300 bin TL
• Arsa için emlak vergi değeri: 200×420.47 = 84 bin 94 TL
• Toplam bedel: 384 bin 94 TL
• Yapı kayıt belgesi için ödenecek tutar: 11.523 TL
• Ortalama daire başına düşen tutar: 2.880 TL

Doç. Dr. Feyzullah YETGİN / Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı
“Milat olacak”

İmar barışının, bir milat olacağını ve bundan sonra da benzer durumlara müsamaha gösterilmeyeceğini düşünüyorum. İmar barışı yasası, çözüm bulunamayan sorunları ortadan kaldırırken, kamuyu ve vatandaşları rahatlatacak. Yaşamın başladığı çok sayıda bina için iskan ruhsatı alınmaması sebebiyle mağdur olan konut sahibi vatandaşların sorunları büyük ölçüde ortadan kalkacak. Kayıt altına alınan yapılarla birlikte emlak vergisindeki eksik tahsilatlar alınabilecek. Böylece vatandaşlar arasında eşitlik sağlanacak. Kentsel dönüşüm sürecinde 15 yıl içinde 7.5 milyon konut dönüşecek. Bu belli bir plan program dahilinde gerçekleşecek. Bu imar barışından sonra kentsel dönüşümü kesinlikle ihmal etmemeli ve ivedi bir şekilde yapılarımızı yenilemeliyiz.

Av. Ali Güvenç KİRAZ / Gayrimenkul Hukuku Derneği Bşk
“Cumhuriyet tarihinin en geniş af yasası”

İmar affı 1984 yılında çıkarılan 2981 sayılı yasa ve onu yine değiştiren 1986 tarihli düzenlemelerden sonra belki de Cumhuriyet tarihinin en geniş af yasasıdır. Bu yasa ile eski veya yeni ayrımı yapılmaksızın 31.12.2017 öncesindeki neredeyse tüm hukuka aykırı yapılaşmalar yasal güvence altına alınıyor. Bu yasayı aslında ikiye ayırmak gerekiyor. Birinci kısmı af ikinci kısmı da Hazine ve belediye arazilerinin satışı.

Birinci kısımda, özellikle eski yapıların kaçak katlarının tamamı, fazla yapılan alanlar, bina içinde veya daire içinde ortaya çıkan her türlü fazlalıklar yasal güvence altına alınıyor. Başvuru sonrasında alınan yapı kayıt belgesi o bina veya bağımsız bölüm için düzenlenen imar para cezaları, imar kirliliği cezalan ve yıkım kararlarının tamamını iptal ediyor. Bilinmesi gereken bir diğer önemli husus ise bu yapı kayıt belgesi veya kat mülkiyetine geçirilmiş kaçak alanların yıkım halinde mevcut imar durumuna uygun olarak yapılmak zorunda olması yani bu alanlar bir kazanılmış hak sağlamayacak.

İkinci kısımda ise, gayrimenkul sektörünün belki de kaynak olarak kullanabileceği alanlar göze çarpıyor.

Bu yasa kapsamında Hazine veya belediye arazilerine yapılan yapılaşma alanları önce yapı kayıt belgesi ile yasal zemine oturacak ardından bu alanlar rayiç bedelleri ödenme suretiyle hak sahiplerine satılabilecekler. İşte bu noktada özellikle büyük kentlerde arazi sorunu çeken gayrimenkul geliştiriciler açısından yeni arazi alanları ortaya çıkmış olacak. İmar affı gayrimenkul sektöründe öncelikle bu alanların yasallaşması anlamında ciddi bir gelişme sağlayacak. Bankaların kredi vermekte zorlandığı birçok bina yasal hale geldiği için krediye uygun hale gelebilecek.

İmar affı ile 20 milyar dolar üzerinde beklenen gelir bizzat kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılacak. Dönüşüm kredisi olarak çıkarılan ancak ödeneksizlik nedeniyle uygulanamayan yapıların bizzat malikleri tarafından yaptırılması ve müteahhitlerin bedel karşılığında buraları yapması temeline dayanan ‘Kendin Yık Kendin Yap’ modeli böylece ciddi bir ivme kazanacak.

Oğulcan ARISOY / Avukat
“İmar affı değil, imar barışı”

Yapılan düzenleme ‘İmar affı’ değil, İmar barışı’dır. Yani bahsedilen yapılara tapu verilmeyecek Yapı Kayıt Belgesi verilecek. Bu sebeple verilen belge, kalıcı nitelikte imar sağlamayacak. Yapının yenilenmesi halinde ilgili kanun hükümlerince ruhsat alınması gerekecek. Bu durumda yapı kayıt belgesi, konutun yenilenmesi ve kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacak. Bu belge ile su ve doğalgaz gibi abonelikler kurulabilecek, kat mülkiyetine dönüşebilecek. İsteyen malikler, tapuya başvurarak yapı kayıt belgesine ödedikleri ücret kadar ödemeleri halinde kat mülkiyeti kurabilecekler. Kat mülkiyetine dönüştürülmesi halinde yapının bir tapusu olacak ve artık imar sürekli olarak geçerli olacak.

Dr. Ziya YILMAZ / DAP Holding Yönetim Kurulu Başkanı
“Sektöre soluk aldıracak”

Zamanında Hazine arazisi üzerine konut inşa edilmesi, belirlenen kriterlere uymadan eski usulle yapı inşa edilmesi, tapu tahsis belgesine müracaat edilmemesi, ruhsatla ilgili sorunlar yaşanması gibi başlıklar düşünüldüğünde çok ciddi bir sorun yumağı karşımıza çıkıyor. İmara aykırı yapıların kayıt altına alınmasını amaç edinen İmar Affı, özellikle gayrimenkul sektörü açısından sorun teşkil eden birçok konuya çözüm getirecek ve sektöre soluk aldıracaktır.

İmar affı sürecinin sağlıklı sonuçlanması ile birlikte kentsel dönüşüm mekanizması da doğru orantılı olarak çok daha sağlıklı ilerleyecektir. Bu da sosyal donatı alanlarından yaşam alanlarına hatta ulaşıma kadar pek çok alanda yapılacak yatırımların yolunu açacaktır.

13 milyon taşınmazın, imar affı kapsamına alındığı düşünüldüğünde, kayıt dışı kaldığı için kayba uğrayan Türkiye’nin milli serveti kurtarılacak, büyük bir dönüşüm başlayacak. Bu dönüşümün başrolünde elbette gayrimenkul sektörü olacak. Dönüşümle birlikte ülke ekonomisi canlanacak, istihdam artacak, yepyeni ve güzel şehirlere kavuşmuş olacağız.

Melih TAVUKÇUOĞLU / Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Der. (AYİDER) Bşk.
“Kentsel dönüşüm hızlanır”

İmar affı, Bakanlığın yaptığı açıklamaya göre bir barış değeri taşıyor. Bunun da nedeni şimdiye kadar birçok kez imar affına şahit olmamız ancak o binaların sadece yasallaşması, imar mevzuatına uymamasıydı.

Oysa bu imar barışıyla birlikte yıkılan binalar, yeni imar mevzuatına uygun olarak yeniden inşa edilecek, bu da özellikle İstanbul gibi bir dünya başkentinde yıllardır süregelen çarpık kentleşmenin önüne geçilmesini sağlayıp, daha sağlıklı binalar ve dolayısıyla kentler oluşturmamızı sağlayacak ve kentsel dönüşümü hızlandıracaktır. Bakanlığın verdiği rakamlara göre imar barışıyla birlikte 50 milyar TL’lik bir gelir elde edilecek. Bu da yılda 500 bin binanın kentsel dönüşüme girmesini sağlayacak önemli bir gelir modeli ki böylece kentsel dönüşümün hızlanması için belediyelere verilecek sıfır faizli kredi modelini sağlayacaktır. Durağan bir döneme geçen inşaat sektörü için markalı konut projelerinde yavaşlayan hıza rağmen, kentsel dönüşüm projelerinde artış gerçekleşecektir. Yılda yapılacak 500 bin bina 150 milyar TL’lik bir paranın da piyasaya girmesi anlamına geliyor. Toplamda diğer iş kalemleri ile birlikte yıllık 250 milyar TL’lik bir ekonomik döngü getirmekte.

Mimar Nihat ŞEN / Kentse! Dönüşüm Uzmanı
“Satılamayan gayrimenkullerin fiyatı artabilir”

Bunu imar affından ziyade, imar barışı olarak değerlendirmek daha doğru. Ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olan binaların yıkım kararı ile idari para cezaları da kaldırılmış olması nedeniyle satılamayan gayrimenkullerin satış fiyatı artacak. Ruhsatı olup, kat mülkiyeti oluşmamış yerlerde kat mülkiyetli tapu olmadığında satış imkanı yoktu. Bu sayede kat mülkiyeti sağlanarak da satış imkanı ve kredi alma imkanları da sağlanmış olacak. Binası kendisinin olan ancak arsa mülkiyeti kendinde olmayan mülk sahipleri bedeli mukabilinde taşınmaz gayrimenkulü alma ve sonrasında da satma imkanı bulacak. Birçok mülk sahibi iskanı olmadığı için işyerlerini kiraya veya satışa imkan bulamıyordu. Bu barış ile işyeri açma ve işyeri çalışma ruhsatı alma imkanı sağlandığında kiraya ve satabilme imkanına kavuşabilecekler.

Ahmet KAYHAN / Zingat.com Kurucu Ortağı ve CEO’su
“1 milyon konut yararlanacak”

Bu yıl imar barışından 1 milyona yakın konutun yararlanması bekleniyor. İmar barışı ile birlikte Türkiye gayrimenkul açısından önemli bir değişim yaşanacak. Hazine arazisi en uygun bedelle satıldığı için bir taraftan Hazine kazanıyor, diğer yandan ise vatandaş kendi evini ve işyerini yasallaştırıyor. İmar barışının uygulanmasıyla birlikle belediyeler, arsa üzerinden değil, konut veya işyeri üzerinden vergi alabilecekler. Böylelikle vergi kaybı önlenecek ve önemli bir gelir elde edilecek.

Bir ülkenin gelişebilmesi için menkul, gayrimenkul ve sermayeye dönüşüm mekanizmalarının, sağlam ve sağlıklı şekilde kurulması çok önemli. İmar barışıyla uzun vadedeki bu mekanizmalar, reel ekonomiye katkı sağlayacak bir kaynak yaratacaktır. İmar barışının kentsel dönüşüme etkisi de büyük olacaktır.

H. İnanç KABADAYI / Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
“Sektör için olumlu”

Yapı kayıt belgesi yapının yeniden yapımı veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacak. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapılar yenilenirse, yürürlükte yer alan imar mevzuatı hükümleri uygulanacak. Bu sayede kaçak, imara aykırı kısımları olan binalar resmileşmiş olacak. Bina ruhsatı olmadığında ev sahipleri elektrik, su, doğalgaz bağlatırken sıkıntı yaşadıkları gibi, dükkan sahipleri ise işletme ruhsatları almak istediklerinde sıkıntı yaşıyorlar. Bunlar ortadan kalkacak. Ayrıca yapı ile ilgili tahsil edilememiş idari para cezası varsa iptal edilecek. Buradan elde edilecek gelirin ise kentsel dönüşümde kullanılacak olması sektörümüz için güçlü bir destek olacak.

Mustafa BAYGAN / Era Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi
“İkinci el konut satışında hareketlenme olur”

İmar affının çıkması ve yürürlüğe girmesiyle birlikte ruhsatsız kaçak yapılan tüm yapılar artık resmi olarak kayıtlara geçmiş olacak. Böylece gayrimenkul sektöründe ikinci el konut satış ve kiralama işlemleri kolaylaşacak. Tapusuz konut ve ticari alanların satışlarında kredi kullanılamazken imar barışı ile ikinci el konutların satışında hareketlenme yaşanacaktır. İmar affından yararlanarak evini ve işyerini yasalaştıranlar vergilerini ödemeye başlayacak ve ekonomi canlanmış olacak. Yapı kayıt belgesi verilecek binalardan alınacak bedelle kentsel dönüşüm çalışmaları hızlanacak.

Çarpık kentleşmenin önüne geçmek ve deprem kuşağında olduğumuzu göz önünde bulundurduğumuzda konutların dönüşümü için imar affını vatandaşlarımız fırsata çevirmeli.

Okhan Şentürk/Ayşegül Küçükkurt