AVM’lerde yaşıyoruz

Perakende sektörünün gelişiminde AVM’ler önemli bir rol oynuyor. Yıllar içinde alışveriş alanlarından yaşam alanlarına dönüşen AVM’lerin sayısı 426’yı buldu. Bu rakamın 2023 yılında 500’e yaklaşması bekleniyor…

AVM’ler uzun süredir kira kontratlarıyla gündemde. Çünkü birçoğunun kirası döviz cinsinden. Perakendecilerin yıllardır yakındıkları bu durum. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın yayınladığı Kanun Hükmünde Kararname ile sona erdi. Böylece AVM’lerde kiralar bundan sonra TL’yle ödenecek. Hayatımızın bir parçası olan AVM’ler artık sadece alışveriş değil, adeta yaşam sunuyorlar. Türkiye ilk AVM ile 1988 yılında tanıştı. O dönemde görkemli bir şekilde açılışı yapılan Galleria, kısa sürede sadece bölgenin değil tüm İstanbul’un çekim merkezi haline geldi. Galleria’dan sonra Türkiye’de AVM yatırımlarının sayısı hızla arttı. Hala da inşaat halinde olanlar var. AVM yatırımlarında artan ivme perakende sektörünü de büyütürken farklı AVM’lerin de çeşitlenmesine yol açtı. Örneğin bundan birkaç yıl öncesine kadar AVM deyince kapalı bir alan içinde sıralanmış mağazalar, yeme içme alanları ve sinema bölümü aklımıza gelirdi. Ancak artık AVM’ler birer yaşam merkezi haline gelmiş durumda. Viaport gibi kimisi cadde alışverişini ön plana çıkarmak için açık alan ve cadde konseptini belirlerken kimisi de Zorlu Çenter gibi yemek, rezidans, kültür sanat ve alışveriş gibi farklı konseptleri bünyesinde barındırıyor.

AVM OLMAYAN 20 İL VAR

Bu çeşitlilik yeni projelerle artmaya devam ediyor. 10 yıl önce ülkemizde AVM sayısı 43’tü, kiralanabilir alan ise 3.7 milyon metrekareydi. Bugün AVM sayısı 426 iken kiralanabilir alan da 12.2 milyon metrekareye ulaşmış durumda. AVM yatırımları önemli miktarda dış yatırımı da ülkemize çekti. YA-SED verilerine göre, Türkiye’ye son dönemde giren 150 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırımın 14 milyar doları AVM yatırımları.

AVM sayısında İstanbul öne çıkıyor ancak ülkemiz de neredeyse her il en az bir AVM’ye sahip. Şu anda ülkemizde 20 ilde AVM yok. Bu iller ise Adıyaman, Ağrı, Amasya, Ardahan, Bartın, Bayburt, Bingöl, Burdur, Gümüşhane, Hakkari, İğdır, Kars, Kırşehir, Kilis, Muş, Niğde, Rize, Sinop, Şırnak ve Tunceli. Bu iller de AVM yatırımcılarının radarında. Pazar koşullarına ve tüketici potansiyeline göre AVM yatırımları yapıldığı düşünülürse 20 ilden oluşan bu listenin önümüzdeki yıllarda azalacağını söyleyebiliriz.

LÜKS TÜKETİM ARTIYOR

Gerek haber çalışmalarımız için olsun gerekse de başka mecralarda verdikleri beyanlarla olsun perakende sektörü temsilcileri perakendenin son yıllarda gösterdiği büyümede en önemli etkenin AVM’ler olduğunu belirtiyor. Yeni açılan AVM’lerde yer almak pek çok perakendeci için önemli. Zaten marka cadde sayısının İstiklal ve Bağdat Caddeleri ile sınırlı olduğu ülkemizde tüketiciyle buluşmanın en kolay yolu AVM’lerden geçiyor.

AYD (Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği) Başkanı Hulusi Belgü de aynı görüşte ve bunıı “Perakendenin büyümesinde ciddi bir payı onlara en uygun ortamı sunan AVM’lerin sağladığını söyleyebiliriz” cümlesiyle açıklıyor. AVM’leri önümüzdeki dönemde nelerin beklediğini sorduğumuz Belgü, son birkaç yılın nispeten zor olduğunu hatırlatarak başlıyor sözlerine. “Bu bağlamda önümüzdeki dönemdeki zorlukları da organize perakende ve alışveriş merkezleri birlikte, kol kola atlatacak” diye konuşan Belgü, dünyada özellikle lüks tüketimin arttığını ifade ediyor. Perakendede bundan sonraki süreçte bir daralma, küçülme beklentisi içinde olmadıklarım belirten Belgü, AVM’lerin önceliğinin müşteri ihtiyaçları doğrultusunda doluluk ve karlılığı sağlamak olacağını ifade ediyor.

AVM’LER İSTİHDAM SAĞLIYOR

AVM’ler tüketiciler için sosyalliği ve alışverişi bir arada deneyim letirken perakende pazarını global dünyaya entegre ediyor. Örneğin AVM’lerin açılması ile birlikte pek çok yabancı marka buralarda konumlanırken yerli markalarda aynı pazarda ve koşullar da onlarla rekabet etme şansı yakalıyor.

Yabancı yatırımcıları çekerek ülke ekonomisine katkı sağlıyor. 53.5 milyar dolara ulaşan AVM yatırımları ekonomiye sağlanan katkının da bir ifadesi. Ayrıca AVM’ler yer aldıkları illerin markalaşmasını da sağlıyor. İstanbul’a gelen turistlerin birçoğunun Kanyon, İstinyePark gibi AVM’leri de ziyaret etmesi, bulundukları bölgenin değerinin yüzde 50 ile yüzde 100 arasında artması önemli göstergelerden biri.

Aynı zamanda önemli bir istihdam kaynağı olan AVM’ler 450 bin kişiye de iş sağlıyor. Belgü kısa ve uzun vadeli hedeflerden bahsederken 2017’de 110 milyar TL olan cironun, 2023’de ise 200 milyar TL olacağını belirtiyor. AVM sayısının 2023’de 500 civarında olacağını öngördüklerini ifade eden Belgü, kiralanabilir alanların ise 2023 yılında 15 milyon metrekareye, ziyaretçi sayısının ise 2.1 milyardan 2.8’e ulaşacağını düşündüklerini söylüyor.

YEDİ YILDA YÜZDE 82 ARTIŞ

Ziyaretçi sayıları bile son yıllarda perakende sektöründe tüketici taleplerinin ne şekilde evrildiğini gösteren dikkate değer veriler sunuyor. Tüketicilerin çoğu vaktini otopark arayarak geçirmek istemiyor. AVM’lerin arabalı tüketicilere sunduğu otopark hizmeti tercih edilmelerinde başlıca sebeplerden biri. Bir diğeri de güvenlik. AVM’lerin sunduğu güvenli ortam çoğu kişiyi cezbetmeye yetiyor. Bir de tabii sinema, çocuklar için Qr^’lZ-oyun alanı gibi farklı hizmetler de tercihlerde oldukça etkili. Mesela Türkiye genelinde 2230 olan sinema salonunun yüzde 80’i AVM’lerde yer alıyor. Sinemaya gitmek isteyen biri için ilk seçenek doğal olarak AVM oluyor. AVM’lerdeki sinema salonlarının AVM dışındaki sinema salonlarına kıyasla daha kaliteli oluşu tercihleri de belirliyor.

Bu ve benzeri nedenlerin artırdığı AVM ziyaretçi sayıları özellikle son yıllarda neredeyse ikiye katlandı. Bundan yedi yıl önce ziyaretçi sayısı 1.6 milyar iken bu sayı geçtiğimiz yıl 2.12 milyara yükseldi. Yani ziyaret sayısı yedi yılda yüzde 82 oranından artış kaydetti.

AVM’lerin güvenlik, temizlik, otopark, sinema, eğlence ve yiyecek içecek gibi hizmetleri en iyi kalitede sunan yaşam alanları olduğunu vurgulayan Carousel AVM İcra Kurulu Üyesi Orhan Demir, “İnsanlar bu alanlara gerçekten güvenerek ve inanarak geliyorlar. Hizmet kalitesini deneyimleyip, sürdürülebilir müşteri deneyimini yaşayabiliyorlar” yorumunu yapıyor.

ARTAN ALIM GÜCÜ AVM’LERE YANSIDI

Bundan 24 yıl önce ülkemizde ilk defa ofis, alışveriş ve rezidans yaşamını bir araya getiren Akmerkez, köklü geçmişe sahip AVM’ler arasında. Akmerkez Genel Müdürü Murat Kayman 2000’lcre gelindiğinde AVM’lerin cazip birer yatırım haline geldiğini ifade ediyor.

Türkiye’de perakende sektörünün gelişmesine paralel olarak özellikle büyük şehirlerin, büyük mağazalara ve dolayısıyla bu mağazaların toplandığı alışveriş merkezlerine olan ihtiyacının arttığını anlatan Kayman, “Bu ihtiyaç doğrultusunda alışveriş merkezleri açıldı, gelişti ve jenerasyonlara bölündü” diye konuşuyor.

Kayman ayrıca son 30 senede giderek artan satın alım gücünün, hem perakende sektörünün hem de AVM’lerin önünü açtığını ifade ediyor. Son 10 yılda AVM sektöründe yaşanan rekabetin Akmerkez olarak kendilerini olumlu etkilediğini söyleyen Kayman, renovasyonla birlikte yenilenen marka karması, Nispetiye ve Ulus Caddesi tarafına açılan restoran ve kafeleri ile Akmerkez’in ziyaretçi sayısını artırmaya devam ettiğini anlatıyor.

SIÇRAMA DEĞİL, TEMKİN VAR

Önümüzdeki dönem AVM sektörünün sıçrayan değil de her yıl kendine hedefler koyan ve onları gerçekleştirmeyi amaçlayan bir sektöre doğru evrikliğini söyleyen Kayman, bu ortamın rekabeti de beraberinde getirdiğinden bahsediyor. Rekabetle birlikte AVM’lerin şekil değiştirip, yenilikçi anlayışla müşteri çekebilmek için farklı yollar denediklerini belirten Kayman, “Yatırımlar biraz yavaşlaşa da değerini koruyor. Kısaca, 850 bin kişiyi istihdam eden, 2018 yılı itibariyle 880 milyar TL’lik ciroyu kendine hedef edinmiş perakende sektörü için ufak aralar, kısa molalar verilmesi mümkün ancak sektör her şeye rağmen büyümeye ve daha fazla yatırımcı çekmeye devam edecek” diye konuşuyor.

TOPARLANMA YILI

Cadde mağazalarıyla perakende sektörüne adım atan pek çok firma AVM’lcrlc birlikte mağaza sayılarını artırdı. Carousel AVM İcra Kurulu Üyesi Orhan Demir, çoğu markanın AVM’lerle zincir marka olduğunun altını çiziyor. Sektörle ilgili olarak “Altyapı konusunda gidilecek yolumuz çok” diye konuşan Demir, dinamizmi ve büyümeyi doğru şekil-lendirebilmek için insan kaynakları, tedarik zinciri, teknoloji, bilgi sistemleri gibi altyapı alanlarına çok ciddi yatırımlar yapılması gerektiğini ifade ediyor. Perakendenin geçtiğimiz yıl yaşanan terör olayları, darbe girişimi ve dolar kurundaki artıştan en çok etkilenen sektörlerden biri olduğunun altını çizen Demir, sektörün mevcudu korumaya çalıştığını kaydediyor.

Perakende sektörünün önümüzdeki dönem hızlı olmak ve farklı satış kanallarını koordineli bir şekilde yürütmek zorunda olduğunu belirten Demir, bu nedenle bilgi teknolojileri ve gerekli altyapı yatırımlarının hayati önem taşıdığını söylüyor. E-ticaretin gün geçtikçe daha da önemli olduğunu dile getiren Demir, perakendecilerin döviz kuru dalgalanmaları ve tüketici güven endeksindeki düşüş nedenleriyle bu dönemde yüksek karlılık yerine satış ve uzun vadeli yatırımlara odaklandıklarını belirtivor.

ANADOLU’DA POTANSİYEL VAR

Ortaya çıkan sonuç şu ki sektör temsilcilerinin öngörüleri 2018 yılı için 880 milyar TL’lik ciroyu hedefleyen sektörün büyümesine devam edeceği yönünde. Zaten son beş yıllık ciro performansına bakıldığında, perakende sektörü için önümüzdeki her yıl için yaklaşık yüzde 9’luk büyüme bekleniyor.

Şimdiye kadar 80’dcn fazla proje geliştiren, 50’den fazla AVM tamamlayan Turkmall’un Başkan Yardımcısı Murat Sekmen’e sektöre yönelik düşüncelerini soruyoruz. “Önümüzdeki süreçte, şu an açık olan AVM’lerin yeniden gözden geçirme süreçlerine dahil olarak, yerlerini korumak ve daha da gelişmek açısından tekrar şekillendirilmesini bekliyoruz” diye konuşan Sekmen, büyükşehirlerin yanında Anadolu şehirlerinde yapılacak AVM yatırımlarının öneminden bahsediyor. En büyük hedefleri arasında şehirlerin ihtiyaçlarına göre oluşturulacak karma konseptlerde Anadolu’daki perakende sektörünü geliştirmek ve güçlendirmek bulunduğunu anlatan Sekmen, “Çünkü sadece büyük şehirlerin değil, Anadolu’nun da buna ihtiyacı var. Ayrıca, bu illerde çok büyük potansiyel var” diye konuşuyor.

Hedef, 2023’te 2.8 milyar ziyaretçi

AVM sektörünün temsilcisi AYD’nin (Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği) hedefleri arasında ciroyu 2023’te 200 milyar TL’ye yükseltmek var. Türkiye genelindeki AVM sayısının yerli ve yabancı yatırımcıların desteği ile 2023 yılında 500’e ulaşması bekleniyor. Şu anda 12.2 milyon metrekare olan kiralanabilir alanın 2023 yılında 15 milyon metrekareye yükseltilmesi amaçlanıyor. Başta İran, Birleşik Arap Emirlikleri ve Azerbaycan olmak üzere birçok ülkenin alışveriş için Türkiye’yi tercih ettiği görülüyor.

Bu trendin bundan sonra da devam etmesi bekleniyor. Bunun da etkisiyle ziyaretçi sayısının 2023’te 2.8 milyar ulaşması bekleniyor.

MERAL CANDAN