Yeni bir sektör doğuyor: Çok sayıda uzmana ihtiyaç var!

SON günlerde tüm dünyada artan sismik aktivite gelişmiş ülkelerde uygulanmaya başlayan bir konuyu yeniden gündeme getirdi, özellikle deprem kuşağındaki gelişmiş ülkelerin emlak piyasasında işin cilasına, görünümüne, kat yüksekliğine, lüks döşemelerine ya da bulunduğu semtin prim .yapma beklentisine değil, önce binaların ‘deprem güvence sertifikası’na sahip olup olmadığına bakılıyor.

Binanın zemin etüdünü, kolonların dayanım gücünü, kullanılan malzemelerin niteliğini hedef alan ince analizler ayrıntılı sertifika bilgilerine ekleniyor. Bu sistem başlı başına kontrol ve değerlendirme uygulaması. Teknik bilgiler içermesine rağmen emlak pazarlamasının en dikkat çeken bileşenleri arasında.

Gelişmiş ülkelerde organize olmuş -örnekleri var: Japonya başta olmak üzere, Kuzey Avrupa, ABD ve İtalya’da bu konu hızla kurumsallaşmaya başladı. Deprem sertifikasına sahip konut ve işyerleri şimdi daha hızlı, daha yüksek fiyatla satılıyor.

Bundan böyle konut pazarlaması; inşaat tipi, mimarisi, estetik ve konfor niteliği yanında deprem riski açısından ‘dayanıklılık faktörü ’nü bileşenleri içine almış durumda. Üstelik bu hizmetler uluslararası zincirleme sorumluluk ilkesi içinde sunuluyor. Bu kurumların bizdeki sayıları ise görece çok daha az.

KAPSAMLI TETKİKLER YAPILIYOR

Konu sadece yeni binaları kapsamıyor. Eski binaların pazarlanmasmda da -eğer varsa- bazı çekincelerin belirtilip giderilmesine yardım ediyor. Tüm bunlar satın alma tercihlerinde en önemli yönlendirici unsur oluyor.

Güncel ‘zemin etüdü’, ‘karot analizleri’, ‘inşaat malzemesi oksidasyon testleri’ ve ‘atılan betonun bileşimi’ gibi kritik analizler yapılıyor. Neredeyse garanti belgesi niteliği gösteren yeni ve eski binalar için yapılmış sertifikasyon etütleri resmi otorite tarafından değil, konusunda uzmanlaşmış, akredite kontrol kurumlarmca veriliyor.

Sertifikasyon uzmanları sadece eski binaları kontrol etmekle kalmıyor, yeni inşaatlar için de ayrıntılı etütler yaparak kat yüksekliğinden inşaat tasarımına kadar bir dizi öneride bulunabiliyor. Böylece yatırımcıları sadece resmi imar planlan, çeşitli mevzuatlar ve belediyelerin yaklaşımları değil, bağımsız ve önyargısız verilen ‘deprem sertifika bilgileri’ yönlendirmiş oluyor.

Bizde ise az sayıda sertifika düzenleyen kuruluşların önerileri dışında satın alınan konut ve işyerlerinin deprem dayanıklılığı sözel ifadelerle geçiştiriliyor, satın alman gayrimenkulün ileride prim yapıp yapmayacağına bakılıyor. Pazarlama bileşenleri içinde kısmen garanti anlamına gelecek depreme dayanıklılık etütleri neredeyse 3’ok.

Sismik araştırmalar, yerli yabancı otoritelerin görüşleri ve yayınlanan son bilgiler büyük kentlerimiz de dahil olmak üzere yoğun yerleşim bölgelerinin giderek yüksek risk altında olduğunu gösteriyor. Nitekim resmî kurumlarca açıklanan yenilenmiş deprem haritaları da bu riski doğruluyor.

Dünya çapında otorite sayılan bilim adamları ile deprem konusunda uzmanlaşmış kurumların Türkiye’yi de içine alan ciddi uyarıları var. Yaygın görüş ülkemizle birlikte, dünyada da deprem riskinin epey artacağı yönünde.

EKSPER KURULUŞLAR YAPMALI

Konu sadece deprem riskiyle sınırlı değil. Sismik sertifikasyon işine paralel daha genişletilmiş başka örnekler de var. Ülkemizdeki önemli risklerden biri de radyoaktivite tehlikesi. Çevredeki atıklardan jeolojik oluşumlara kadar her an yüksek radyoaktiviteyle karşılaşılması söz konusu. Bugün nedeni bilinmeyen çoğu hastalığın temelinde radyoaktif ışınımların sinsi yayılması var. Biz fazla önemsemesek de emlak pazarlamasında önemli tehlike kaynaklarından biri de bu.

Tıpkı deprem riski ölçümü gibi bu işi aynı mantıkla yürüten ve tek çatı altında toplayan uzman kuruluşlar gelişmiş ülkelerde giderek yaygınlaşıyor. Yukarıda belirttiğimiz deprem riskini ölçen ekspertiz kuruluşlarının bünyesinde bu iş yan uzmanlık dalı olarak epey yer buluyor.

Nedeni bilinmeyen ölümcül hastalıkların oluşumunda radyoaktivitenin sorumluluğu bugün bilimsel olarak kanıtlanmış durumda. İnşaatlarda kullanılan malzemelerin radyoaktif ışınım yayıp yaymadığının kontrol edilmesi burada ilk adım. Bu işin olasılık yelpazesi oldukça geniş. Bazı yerleşim bölgelerinde şebeke şuamdan bağımsız olarak açılan kuyularda bile zararlı aktivite saptanabiliyor.

Uzman kontrol kurumlarının daha ilginç değerlemeleri var: Rüzgâr enerjisi çiftlikleri, enerji nakil hatları, konutların hemen yanı başında yer alan yalıtılmamış santraller ile yer altına alınmamış çıplak enerji nakil hatları da önemli ölçüde risk yaratabiliyor. Nitekim bazı ülkeler yalıtılmamış rüzgâr enerjisi çiftliklerini yerlerim yerlerinden uzakta konuşlandırıyor. Hatta denizin içine kurulmuş dev üniteler var. Derinliği az olan Manş Denizi gibi bölgeler bunun tipik örneklerinden.

Bir başka tehlike ise besin kaynaklarının radyoaktiviteyle bulaşık olma riski.

Bu tür tehlikeleri basit bir sayaçla saptamanın olanağı yok. Konutların dışında basit bir serada bile radyoaktif bulaşıidığa rastlanabiliyor. Çare, her yönden bağımsız incelemeleri yapabilecek sertifikasyon kurumlarının devreye girmesi. Bu tür girişimlerin sabit mekanların yanı sıra mobil düzeyde hizmet vermeleri de mümkün. Önemli olan sertifikaların tercihan uluslararası bir merkez tarafından da onanmış olması.

ÖNEMLİ OLAN RİSK SINIFLAMASI

Çoğu kez bizde radyoaktivite ile elektromanyetik alan özellikleri birbirine karışıyor. Yukarıda iki örneğini verdiğimiz uygulama işin sağlık boyutunu göstermesi açısından önemli.

Radyoaktivite riski bizim gibi ülkelerde artarken bazı ülkelerde elektromanyetik alanlarda seracılık yapılıyor. Dolaysıyla iki benzemeyenin ayırdına varmak gerekiyor.

Geleceğimizin sağlıklı bireylerini biçimlendirmek adına yukarıdaki örneği biraz daha genişletelim: Konutlarda radyoaktivite konusu önemli bir tehlike olarak ele alınırken, araştırmacılar yeni bir gelişmenin farkına varmış dürümdalar: Yerinde yapılan spektro-fotometrik analizler birçok binada ‘radon tehlikesi’nin de olduğunu gösteriyor. Radon ışınımı belli bir düzeyin üstüne çıktığında çok tehlikeli olabiliyor.

Her şey frekansların dozu ve yayılmasıyla ilgili. Buna rağmen kontrollü uygulamaların bitki biyolojisinde gözle görülür etkiler yarattığını söyleyenlerin bulunması da ilginç. Kaplıcalarda bile düşük düzey radon yararlı sayılırken belli bir düzeyin üstüne çıktığında çok tehlikeli oluyor.

Başlangıçtan itibaren kaynakları farklı olmakla birlikte iki konuyu birbiriyle bağlantılı hale getirdiğimizde şunu görüyoruz: Sonuçları iyi saptanmış, bilimsel verilerle tanımı yapılmış tehlikeler için yorum yapmaya dahi gerek yok. Son örneklerden biri Japonya’da Fukuşima felaketi sonrasında yapılan binalarda bile az da olsa zararlı ışınımlara rastlanmış olması.

Önemli olan, denetleyicilerin uzman kişilerden oluşması, onların iyi bir eğitimden geçmesi. Ancak konusu ne olursa olsun verilen tüm sertifikalar yaşam boyu birer garanti belgesi niteliği taşımıyor. Hedeflenen amaç; olası tehlikeleri en ince ayrıntılarıyla göstermek, deprem riski yanında her türden radyoaktif kirliliğe karşı vakit geçirmeden önlem alınmasını sağlamak. Konu yakın geleceğin en önemli prestijli işlerinden biri olmaya aday.

NUR DEMİROK